二手房沟通技巧 篇1
聆听会赢得顾客的信赖
1.先赢得顾客的信赖,才谈产品销售。
2.聪明的销售员听得到顾客谈话中"情绪",而非表面事实而已。
3.信赖是沟通的桥梁,建立起信赖桥梁才能达到销售目的。
做一个有效率的聆听者
1.尊重讲话的人
2.听到80%没表达出来部分
3.聆听真理事实、避开隐蔽
4.反问对方,保持双方的沟通
5.专心倾听,务分心想自己的感觉,如何回答问题。
6.聆听顾客的需求,心理的感受。
7.重复顾客所说的重点,建立他对你的信赖。
8.眼睛保持注视接触,不忙着低头做笔记。
聆听的艺术
1.反射性聆听
重复说话人的重要事实,保持沟通顺畅……(如:这一定很重要,太对了!您这样说我就更明白了……)
2.归纳性聆听
用你的话,归纳说话人陈述的事实。(你说的意思是……,您指的是……)
关键字眼使用
重复被强调的关键字眼,使你的说话更容易被对方接受。
突显特别字眼
反问对方这字眼有何特别的解释及意义,你会获得宝贵的情报,且加强信赖的产生。
清楚表达,活用技巧
设计你的问题,让对方具体回答。
好的问题帮助你获得何时、何地、何人、为什么等宝贵资料。
引用譬喻
善用譬喻,对方可立刻清楚意会你的话。
沟通方式男女有别
女人:建立信赖,后谈事实。
男人:急于进入正题,其他可有可无。
我们要懂得与女同事、男同事谈话不同方式、区别在哪里?
身体语言运用来自作文吧 zUOwENbA.net
跟随及模仿说话人身体姿态、手势、对方会更信赖你。
跟随说话人的声音、语言。
说话速度、声调高低、音色,腔调及发音。
赞美认同身体接触
赞美及拍肩,拉近双方的距离。
引导沟通技巧
站在主动立场,引导谈话,达到共识,身体语言同时配合。
二手房沟通技巧 篇2
1、善听善问
当客人不善于表达自己的意向时，我们用什么方式去了解他心目中的想法?我们通过以不同方式向客人发问，从中了解客人的意向和需求。
2、集中谈判多次肯定
客：[反正A单位25万我一定可以落实。不过，上次看的B单位也不错，B单位现在卖多少钱……]
※要落实客人的最终意向，如果客人还在比较，客人很快便会对所有单位都失去购买欲。在客人“落诚意金”后，不可将客人置之不理，应多与客人沟通，肯定他的选择，以免客人会后悔并终止成交。
※诚意金是我们成交的试金石，如何说服客户交付“诚意金”：
(1)如推盘的目的性很强，应在约睇楼周边期间为收取，“诚意金”作一定的铺垫;
(2)先向客人分析客人现时的回价是无法成交的;
(3)只要有其他的客人出价比现有客人高均能成交;
(4)业主可以自行选择价高的买家;
(5)诚意金可暂时将该单位封盘，减少竞争的机会，同时也避免业主反价;
(6)诚意金能了解业主的底价，并能争取尽快成交;
(7)诚意金是帮助客人低价购房的有效手段，而并非减轻中介工作的工具。
3、一次落实条件及要求先易后难
你认为在房屋交易中，除了楼价外，还有什么可成为你谈判的筹码?切忌条件分开多次落实，需一次性明确客人的要求。
税费;业主维修基金;交楼时间;租约;一次性付款;一次性付整年租约;免租期;是否已交楼，何时交接;产权是否可交易。当双方的交易价格各不退让的时候，我们可先落实其他的条件，如上述所提到的税费等。但这些条件必须在谈判之前以书面形式一次性落实好，以免在谈判过程中失利。
4、大胆还价
(1)还价先讲优点，再暗示缺点;
(2)还价要有理由;
(3)多利用个案。
5、引导清晰
当客人明确自己的购买时，他希望对整个谈判及交易的过程有清晰的了解(即知情权)，否则，他会对我们的流程产生设防。故此，在谈判过程中要客户明白我们的工作程序，减少客人不必要的恐惧和设防。当收了客人的诚意金后，应与客人保持联系。
营：[陈先生，我会对你的出售条件进行书面上的确认以便客人了解你的意向，当条件达成共识后，我们便会邀请双方前来签署三方合约，然后由我们办理相关的交易手续。]
客：[哦!我明白了，现在我落实我的条件是吧]
谈判的技巧—如何说服客人
6、利益汇总法
利益汇总法是在营销当中最常用的方法。是把先前向客户介绍的各项利益，特别是获得客户认同的那部分，一起汇总，扼要地再提醒客户，在加重客户对利益的感受。同时向客户要求明确成交的意向。
营：[吴生，这个单位景致好，房间的布局合理，地处滨江东豪宅氏，你之前也说这边楼价是最贵的，现
在难得业主愿意蚀让，每平方比市价低了￥1500元，是个很得的机会，不如到我们公司看看我们为你做的投资方案，以作详细的预算!]
※诫途说服客人是，不要运用过多的专业述语，这样拉远你与客人的距离。
※重复客人对你所详过后详，加强肯定，突出成交的利益。
※利益展示要具体化，将具体的数字展示给客人。
※不要直接向客人提出成交的要求，这会让客人犹豫，要帮客人圆场。
7、讯息对比
(1)一手楼与二手楼对比
(2)二手楼与二手楼对比(如大单位一般单价较低，小单位一般总价较吸引)
(3)行情对比(如东山区楼盘一般比较唐楼要贵一赔有多、租赁回报率等)
(4)规划走势，新楼盘对周边楼盘的辐射。
对客人来说，最具说服力的并非你本人，而是你所掌握的资讯。
[陈先生，现时楼价暴涨时期，很多客人都持观望态度，不太愿意睇楼，如果你愿意将楼价适当高低，可吸引多些客人睇楼，我们才有机会为你服务!]
[刘先生，客人都会货比三家，前三天我的同事以25万购买了你所在花园的一个中层单位，带有标准的装修，你应该将价格高速一下，尽量接近市场价。]
[李太，这个花园在其他行家登报售价都要30万，推荐给你的已经是笋盘了，如果你不去看看，便错过了一个大好机会。]
客：[但现在广告登那边一手也也只卖￥4000元/㎡，各二手也差不多……]
营：[你说花园二期，我昨天带客人去看过，￥4000元仅此一个4楼的单位，是向路面的毛坯房，如座向和户型较好的均价要￥4800元/㎡。]
8、自我认同
试想想，当你发现某产品的存在的缺点，你是否仍然乐于推介给他人呢?每位消费者的价值观和消费观都有所不同，作为专业的中介，应持着客观的态度去对待任何物业的缺点，并以专业的态度向你的客人作出推介。
9、化赖为零
[陈先，既然你这么喜欢这个单位，不要差那么一点，每月月供才多一百几十块，就可以住一套好单位了。]
※将不到价的部分化为月供，让客人的价格差距软化。
二手房沟通技巧 篇3
如果涉及到具体的方式方法，那么，沟通技巧要从2个不同维度讨论：
1、目的是否明确。有目的的沟通可以评估、分析和改善沟通技巧;无目的则相反。
2、是否普遍。分为普遍规律、特殊方法。普遍规律适用在所有场合，但强度低;特殊方法适用于特殊人群、特殊环境、特定问题，根据人群、环境、问题不同强度也各有不同。
由此衍生出四种情况：
1、有目的沟通的普遍规律(营销思想和销售技巧)。
2、有目的沟通的特殊方法(公关方法和破局能力)。
3、无目的沟通的普遍规律(商务礼仪和个人魅力)。
4、无目的沟通的特殊方法(见证和个案)。
用处最多的是1，最见功夫的是2，最提升形象积累人脉的是3，最浪费时间的是4。
一、有目的沟通的普遍规律(营销方法和销售技巧)。不追求沟通时间长、氛围好，唯一的衡量标准就是目的达成的程度。
(1)塑造形象。权威的地位、职业的形象、得体的言行、良好的硬件，即使什么都不说已经表达了很多。当某个名医说药副作用很大的时候，你可能终身都不会再用这种药。只要你的形象合适，帮助你就能给对方带来成就感。
(2)创造鲜活性。依据“鲜活性效应” ，当面临问题解决或决策情境的时候，人们会从记忆中提取与当前情境有关的信息。在谈话中创造鲜活性信息，替代对方已经想好的结论。
例如：当你表达某次地震中死亡323人，还是我永远忘不了房屋倒塌那一瞬间小女孩脸上绝望的表情。哪一种更容易让聆听者捐款呢，事实上前者的损失可能远超后者。一个好故事比逻辑更令人印象深刻，提起iPhone，你脑中想到的是乔布斯演讲的画面，还是iPhone的结构图?
(3)制造恐惧。杏仁核与较高的脑部区域有较为活跃的联结，恐惧情绪可以替代逻辑分析和思考。恐惧远比理性强大，恐惧已经进化成一种机制，保护我们免受生命威胁。
食品商标上的大号标记——无添加剂、有机，就是在制造恐惧，当你转身再看转基因食品时，做决策的已经不是理性而是恐惧。
如离职面谈，常用的方法之一就是制造恐惧，XX公司的薪酬确实较高，但是公司产品市场占有率其实在走低，你真的希望哪3个月高薪，然后失业么?职位确实给的教高，但是压力大也是出名的，为事业牺牲家庭真的值得么?
在我们大脑中，处理工具和满足的区域有大量重合。这些描述有些是假的，有些是真的，更多的是一种可能性，但是无论真假鲜活性都会让你感到恐惧，而只要你选择留下，瞬间就可以获得脱离焦虑和恐惧的满足。同时根据决策冲突理论，一般人在面对多项可选择的方案时，因为害怕后悔，更可能决定暂缓采取行动，或是根本不采取行动。所以当你犹豫就差不多会留下来了。
(4)降低成本。信任是进化的产物，没有信任，就无法达成合作、也无法达成交易。基于信任这种降低交易成本的基础心理，以及人和布里丹之驴一样，面对复杂的多维的问题，无论决策的结果如何，决策本身就会产生巨大的压力。
这时候如果出现一个逻辑自洽，简单可行的断言，这种权威、简洁、有力的断言将对于不想承担思考压力和决策责任的普通人来说是极具诱惑力的。
例如：绿豆包治百病、党卫军，我们的荣耀叫忠诚、yes we can。具体来说，在沟通中无视问题背景和逻辑，直接断言，只有主义才能救;或者改革是解决问题唯一可行的方案，对于多数逃避自由的人来说仅有的方案，就是正确的方案。
(5)羊群心理。根据复杂适应系统理论，人和很多动物、昆虫一样是通观察和模仿其他同类的行为来知道自己该做什么的。我们是社会动物，我们的自我评估是和其他人联系在一起的。仅仅从人群中站起来，或者和其他人不同，会让大多数人感到不舒服。所以，当你表达出有多少人，包括明星、政要选择了做某事或者支持某个观点，或者95%的顾客都买了某款产品时，将增加顾客购买的可能性。
(6)禀赋效应。从行为经济学角度损失厌恶原则可以推导出，当个人一旦拥有某项物品，那么他对该物品价值的评价要比未拥有之前大大增加。所以，我们想改变某人的想法不是告诉他如何如何，而是引导他自己说出如何如何。
举个直观的例子，有经验的服务员常常会让顾客说说从他的角度这个产品如何，无论你说出了什么优点，她只需要不断的肯定你的观点有多专业有多正确就可以了就会增加你购买的可能性。你会承认自己没眼光么?
6种方法，核心思想是，不要分析对方想要什么，而是告诉对方他应该想要什么。主动引导沟通方向和节奏，不是命令对方向哪走，而是拆掉其他的路，只给对方留一条路让他自己选。
二、有目的沟通的特殊方法(公关方法和破局能力)。应用领域包括不仅限于解决关键问题和追女朋友。
(1)明确定义目标。预计投入预算，在时间之前，解决问题，因此我们必须与(确认关键人)建立关系以达到目的。
(2)了解资源现状。关于我们知道什么，我们从什么渠道能了解什么。
(3)分析切入关键。根据出入规律、社交网络、兴趣爱好，通过已有人脉设计一个切入点，可以是饭局、学术研讨会、高尔夫球会。首次见面最好为公开场所，减少对方的社交压力。
(4)收集细节信息。详细记录(用脑和笔，忌讳手机录音)在切入点讲的所有话语，包括在饭局上讲了什么段子，在研讨会中提出了什么观点。进一步分析喜好，设计二次接触点。
(5)巩固社交联系。针对喜好组织饭局、学术研讨会、高尔夫球会，最好为公开场所，聚会时，重申切入点中的观点，并高调肯定，进而提出拜师学艺，更帮挡酒。建立更稳固的社交联系。
(6)切换沟通场合。重复4、5步骤，直至接受私密场所会面邀请，派车接送，减少接待人员，忌讳摆弄手机，试探提出问题的大致方向，循序渐进，逐步深入。
(7)维护胜于破局。关键客户关系管理，重点是定位清楚，长期而系统的维护好既有关系网，逐渐的有方向的拓展关系网。现用人现交的成本高，效果差。
7个步骤，定位、计划、耐心是关键，定位清楚才能放低身段，解决问题。在你有所成就前世界上没人会在乎你的自尊。可以参考我在问题面试者是否应该带前去面试? 单位又是否应该要求面试者带简历去面试?中的答案的前半部分。
三、无目的沟通的普遍规律(商务礼仪和个人魅力)。一切有目的的沟通方法实施效果都取决于无目的沟通时的磨练和积累。无目的沟通不是真的没有目的，只是看的更远，练的更勤，最终得到更多。
(1)商务礼仪
尊重他人。理解个体自由和群体自由的边界才能明白什么是尊重他人。界内是友善，过界就是唐突;界内是关心，过界就是窥探;界内是不羁，过界是放肆。
(2)尊重契约
小契约如守时，大契约如守法。信任是社会组成的基础，离开信任社会分工就会崩溃，例如：现在很多人无论本职工作是律师还是医生因为信不过市场蔬菜的安全，自己弄个院子种菜，这就是社会信任崩溃的表现。尊重契约就是尊重社会中其他人一起努力维护的这种信任。
(3)尊重历史
绝大多数人的过去决定了他的种族、民族、国家、信仰、受教育程度。尊重历史就是尊重既成事实，任何事物都会经历起因、经过和结果，如果他们过去无法选择起因、经过，那么他们的行为、思维也应该被尊重和理解(不意味赞同和免责)。
3种尊重，是社交礼仪的本质内涵，不违反这三点基本就是有礼了。
尊重之后就是提升个人魅力了。
(1)行为规律
行为可以预期，不怕人坏，阴险者你就别得罪他;不怕人凶，残暴者你就别激怒他;不怕人贪，贪婪者就别信任他，就怕人莫名其妙，第一次开玩笑，他一起笑;第二次开玩笑他举起锤子。
(2)长期博弈
有长期交易的意愿，愿意为维持信任关系，进行一定妥协，付出一定代价。愿意为长期更大的利益，牺牲短期即时的利益。
(3)逻辑清楚
明白权责对等，付出回报平衡的基本社交原则，具体如下：
一、关系的有等级。不知道是墨子的兼爱深入身心还是怎么着，很多人都觉得一视同仁是理所应当，这总让我想起，以德报怨，何以报德?我个人更赞同分远近，辩亲疏，哥们有哥们的交流、朋友有朋友的言语，交浅言深对双方都不得体。
二、关系是有限的。有的朋友可以吃喝、有的朋友可以办事、有的朋友可以救命，搞清楚界限很重要，芝麻大的交情，办西瓜大的事，办了是仁义，不办是本分。
三、关系是相互的。尊重对方，才能赢得尊重，为别人付出，才能换回别人的付出。自己肆意纵情、贬损辱骂，发泄够了就怨不得别人不带你玩了。
四、关系是有前提的。有时候关系级别也够了、也在能力范围内、平时处的也不错，但事情就是办不成，为什么呢?最终的其实还有你的素质，多年交往中你丝毫没给别人一个靠谱、能成事的印象。想想看自己的聚会中，是不是一喝酒多，一多就说，一说就错。
3种思维特质，有了这三种思维特质你才是值得结交、可以依靠、需要维护的关系，你也才有人脉。离开这三种特质，你只是认识一些人，谈不上有关系网络。
四、无目的沟通的特殊方法(见证和个案)。绝大多数畅销书中的沟通方法就是一定要在毫无关系的成功现象之间提炼出共性(武林秘籍)。
(1)无视对象和背景。
在关键时候说了什么，跟你有什么关系。即使他真说了什么，不了解沟通对象和沟通背景，直接复制真的没问题么?
(2)混淆手段和目的。
为了沟通而沟通，事事机心，处处圆滑，全世界人都知道你有城府。结果只会是假作真时真亦假，无为有处有还无。
(3)迷信把事情做对。
待人以诚没错，处事得体也没错，为人有礼也没错，但把事做对并没有什么意义，有意义的前提是做对的事。时间不是无限的，相应的成本也不是无限的，所以还是势利眼一点，诚恳、得体、有礼都是美德，但是请对重要的人多花点时间和心思，其他人差不多就行了。